這兩天大家看股市已經(jīng)沒什么希望了，又開始折騰樓市，公積金調(diào)降了，外國人也能買了，這么好的政策你們還不麻利兒的趕緊去買房？
但很多人似乎都有一個(gè)非常無聊的疑問，現(xiàn)在的房價(jià)高嗎？如果高，為什么這么多人都拋頭顱灑熱血的去買房，如果房價(jià)不高，可為何我全家?guī)状死弁铝搜?，還是買不起。
莫非我們不是生活在同一個(gè)世界，不是同一個(gè)夢(mèng)想？房子早就成為了中國人的夢(mèng)魘。其實(shí)衡量房價(jià)是否過高了，國際上有兩個(gè)公式，一個(gè)叫做房價(jià)收入比，另一個(gè)叫做租金回報(bào)率。
用這兩個(gè)指標(biāo)來衡量房價(jià)，我們究竟是怎么養(yǎng)一個(gè)情況呢？
房價(jià)收入比，就是用房價(jià)除以收入，說白了就是看你不吃不喝幾年能買得起房子，新加坡人是4年半，美國是6年多一點(diǎn)。而中國是多少呢？據(jù)保守估計(jì)，北京上海廣州這些一線城市，怎么也得二三十年。再看另一個(gè)指標(biāo)，租金回報(bào)率，就是一套房子租出去，多少年能夠收回成本，一套90平米的房子為例，租金每月4000元，而價(jià)格至少400萬，這么算下來，房子的PE也就是市盈率大概是83倍，要想收回投資，至少要等上50年。每年的收益僅僅1.2%上下，甚至還不如一年期定期存款。炒股的朋友可以算算賬，這樣的股票顯然已經(jīng)處于一個(gè)非常高估的情況。
另外，房地產(chǎn)還有另外一個(gè)算法，那就是其實(shí)現(xiàn)在買房出租的都是活雷鋒，你想想，一套400萬的房子買下來，即使貸款一半，每年光放貸就得15-20萬，而這套房租給你，一年只能收租金10萬元，換句話說他買一套房子給你住，還得每月補(bǔ)貼你5000元，如果你要能租到20年，房東簡直就可以去死了，因?yàn)?0年之后他的貸款還完了，房子弄不好已經(jīng)變成非常舊的老房了，別忘了其實(shí)理論上房東也只是租70年而已，三分之一的時(shí)間都給你住了。
但人家說了，這些都是國際慣例，而房價(jià)是中國特色，所有人都涌向大城市，人多了買房就是剛需，結(jié)論就是，房價(jià)還得漲，房租還得漲。
難道不是嗎？這幾年我們一直看到了這樣的現(xiàn)象，房價(jià)一直上漲。
高房價(jià)的的癥結(jié)其實(shí)不在于需求，而在于預(yù)期。大家早已把房價(jià)當(dāng)成了投資品，都覺得房價(jià)會(huì)漲，所以一路買漲，沒需求的人也會(huì)變得有需求，誰不想多賺點(diǎn)錢呢？再加上時(shí)不時(shí)的限購，限貸，更強(qiáng)化了房子這種稀缺的屬性，人為的造成了緊張氣氛。所以房價(jià)想不漲都難。
但這個(gè)把戲到現(xiàn)在逐漸玩不下去了，首先是人口變化了，原來80后都在啃老買房，那是因?yàn)楦篙厒冋娴挠心芰ΓF(xiàn)在50-60這代人逐漸開始退休，沒錢了。想啃老也沒的啃了，另外，再往上倒到爺爺輩，30-40后這代人的房子，逐漸被繼承下來，大多數(shù)90后們可能一出生就有房，他們可能根本不用為了房子操心。其次是貨幣政策轉(zhuǎn)向，在過去的10年里，貨幣超發(fā)了幾倍，大量貨幣的泛濫推高了房價(jià)等投資品的價(jià)格，但新政府上臺(tái)后，已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)會(huì)管住印鈔機(jī)，不會(huì)再玩命印鈔票了。銀行們也被互聯(lián)網(wǎng)金融沖擊的七零八落，住房貸款紛紛收緊，利率也一再提高。價(jià)格杠桿必然會(huì)成為壓倒房價(jià)的稻草。第三就是城鎮(zhèn)化夢(mèng)醒，一直覺得后面還有廣大的農(nóng)民兄弟進(jìn)城，有比我更傻的來接盤呢，但直到現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，人家根本不愿意來了，用工越來越難，實(shí)體經(jīng)濟(jì)崗位已經(jīng)招不上人來了，勞動(dòng)力價(jià)格逐漸上升，再加上人口老齡化，戶籍制度解決不了，土地流轉(zhuǎn)更沒日子實(shí)現(xiàn)，所以他們很清楚，城市不會(huì)接納他們，干不動(dòng)了，還得被迫離開，農(nóng)民工也不傻，人家即使進(jìn)城也是為了賺錢。賺了錢回家蓋房養(yǎng)老，你城市的高房價(jià)，還是留著坑你們自己人吧，所以怎么看，房地產(chǎn)的黃金十年都已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在就看這個(gè)惡霸到底該怎么接受人民的審判。
也許有人說，房價(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高，所以房價(jià)必須高才不會(huì)虧本，因此判斷房價(jià)不會(huì)跌。首先這前半句絕對(duì)是正確的，但后面的邏輯似乎就有問題了，莫非哪條法律規(guī)定地產(chǎn)商就不能虧本了，地價(jià)這么高我們就不追究了，反正追究也沒用。但說地價(jià)高，房價(jià)就必須高顯然沒有道理，那么多的中國制造業(yè)就是例子，我們生產(chǎn)制造的時(shí)候銅漲價(jià)、油漲價(jià)，什么都漲價(jià)，而等到我們把東西做好了往外賣的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本賣不上價(jià)，最可氣的是，買進(jìn)來的原材料立馬就跌價(jià)。有的企業(yè)甚至就賺那點(diǎn)出口退稅，根本就是賠本賺吆喝。所以，價(jià)格就是需求程度，現(xiàn)在價(jià)格還漲，主要是大家的預(yù)期被改變了，別小瞧這個(gè)預(yù)期，相當(dāng)重要，如果哪天有官方宣布，說水這個(gè)東西，明年就不供應(yīng)了，買不到的人就得渴死，那么后果可想而知，水的的價(jià)格估計(jì)會(huì)比房子還貴。盡管可能根本就沒有供應(yīng)緊張這回事。再想想為什么蘋果能賣那么貴，還得搶著買，其實(shí)都是一個(gè)道理。如果真告訴你，房子過剩了，土地有的是，未來幾年買可能價(jià)格更低，傻子才沖進(jìn)去買房呢！大家都會(huì)盤算，我先租一年，如果明年房價(jià)掉了2%，就相當(dāng)于我免費(fèi)住了一年房子，何樂而不為呢？房地產(chǎn)商深知這一點(diǎn)，所以寧可用群眾演員撐場(chǎng)子，也不能讓這個(gè)預(yù)期逆轉(zhuǎn)過來。至于房子怎么賣出去的，多找點(diǎn)身份證就好了，把房子賣給自己，把銀行和公積金的低息按揭貸款騙出來，總比自己發(fā)債便宜的多。所以我們經(jīng)常看到房子賣出了日光盤，上千萬的房子都連夜搶著去買，莫非這些土大款都把1000萬的現(xiàn)金放家不成！根本就不符合邏輯。
其實(shí)大家買房還有一個(gè)邏輯，就是通貨膨脹，以后錢不值錢了，房子肯定更貴。這個(gè)邏輯前10年是成立的，但后十年的主要問題將是通縮，之前的10年靠負(fù)債發(fā)家致富的人，之后的10年可能會(huì)因此而返貧。很明顯的變化就是前十年是人民幣升值周期，而后十年人民幣已經(jīng)進(jìn)入了貶值周期，所以你如果還抱著一個(gè)策略，未來恐怕會(huì)遇到很大的風(fēng)險(xiǎn)。
1987——2014年房價(jià)變遷
從官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，1987年才有全國性的房價(jià)統(tǒng)計(jì)。
1987年商品房銷售面積2697萬平方米，總量上似乎也不少，可相對(duì)于龐大的國民總數(shù)，實(shí)在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當(dāng)年的全國平均房價(jià)是多少？408元/平方米?？雌饋聿桓?，但相對(duì)于當(dāng)時(shí)的居民收入，也屬于不可承受之重。
一直到1992年，房價(jià)維持在單價(jià)千元以下，但每年的漲幅可觀。
1998年，在新中國短暫的房地產(chǎn)歷史上是一個(gè)分水嶺。在連續(xù)兩年的北戴河會(huì)議醞釀之后，當(dāng)年7月3日，國務(wù)院頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，核心內(nèi)容就是從當(dāng)年下半年開始停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化。繼而從1999年開始，中央在全國范圍內(nèi)推行住房分配貨幣化制度。
也就是在1998年，房價(jià)的單價(jià)躍上2000元。現(xiàn)在回過頭來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后，房價(jià)應(yīng)該大漲啊。但實(shí)際上沒有，1998——2000年，房價(jià)維持不動(dòng)甚至略有下跌。想來有很多人會(huì)懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢？當(dāng)然，房價(jià)的3年原地踏步應(yīng)該和當(dāng)時(shí)遭遇東南亞金融危機(jī)也有關(guān)系。
從今天回頭看，房價(jià)在2001——2003年還是給足了很多人機(jī)會(huì)，小幅上漲。不過也就是在當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了房價(jià)泡沫的聲音，現(xiàn)在想想，大有在股市2000點(diǎn)時(shí)就喊泡沫的意味。
而從2004年開始，房價(jià)開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機(jī)會(huì)了。全國平均房價(jià)的單價(jià)一路躍過3000、4000、5000元、6000元關(guān)口，直到2014年才稍有停息。
1998年之前的房價(jià)
1998年7月之前，雖然已有商品房，但鑒于絕大部分住宅仍是福利分配，其價(jià)格很難反映真實(shí)的市場(chǎng)供需，也就不是真正的市場(chǎng)價(jià)格。
鑒于1998年在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的特殊性，且官方從1987年才有全國性的房價(jià)數(shù)據(jù)可查，筆者在新著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中搜集了一些有代表性的房價(jià)數(shù)據(jù)。
曾經(jīng)網(wǎng)絡(luò)上熱傳1980年左右的《人民日?qǐng)?bào)》評(píng)論“一個(gè)普通市民要不吃不喝工作60年才能買得起一套商品房”，確實(shí)如此，1979年——1981年，全國60個(gè)城市推行全價(jià)售房，但結(jié)果很不理想。當(dāng)時(shí)普通工人的月工資約60元，豬肉約1元/斤，房價(jià)之高可以想象。
買不起，那給補(bǔ)貼呢？1982年——1985年，160個(gè)城市及360個(gè)縣試點(diǎn)補(bǔ)貼售房，但當(dāng)時(shí)住房改革的思路以租金改革為主要思路，所以之后也不了了之。
有準(zhǔn)確房價(jià)數(shù)據(jù)記載的是在1981年，當(dāng)年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85元/平方米，每套2600元。這個(gè)價(jià)格看起來還比較親民，但算起來也要一個(gè)月才能買一平方米，而且這還是在小縣城。
接下來數(shù)年，沒見到房價(jià)數(shù)據(jù)的記載。到了1988年7月，中國第一個(gè)土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區(qū)東曉花園在深圳竣工，售價(jià)是1600元/平方米。
再后來，1989年2月15日，北京首次公開出售建在黃金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被預(yù)訂了250套。沒辦法，還是太貴了。
上世紀(jì)90年代初，海南大開發(fā)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，上海市中心房價(jià)漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產(chǎn)調(diào)控，海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫破裂。
泡沫破裂效應(yīng)蔓延至全國，1994年上海市中心房價(jià)降到3000元/平方米，市場(chǎng)一片蕭條。
接下來數(shù)年，同樣沒見到房價(jià)數(shù)據(jù)的記載，直到1998年住房改革。當(dāng)年，廣州市實(shí)行房改政策，東湖新村部分屬于單位福利分房的住戶可以800元——1000元/平方米買回房子，部分則以2800元/平方米的價(jià)格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。
官方的數(shù)據(jù)是怎么樣的呢？國家統(tǒng)計(jì)局2013年公布的《1987年以來的國內(nèi)商品房平均價(jià)格及上漲情況概覽》顯示，1987年全國商品房平均單價(jià)408元/平方米，到1992年之前基本維持在每年上漲100元上下的節(jié)奏。
到了1993年，房價(jià)漲幅加速，海南大開發(fā)中的房地產(chǎn)熱潮對(duì)此應(yīng)該功不可沒。而在海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，1994年的房價(jià)回歸先前的正常漲幅。
隨著全國推廣住房公積金制度，以及1995年工商銀行推出第一個(gè)商品房貸款，從1995年開始，全國平均房價(jià)以每年約200元/平方米的漲幅向上，直至1998年東南亞金融危機(jī)。
1998年之后的房價(jià)
觀察1999年——2014年的全國新建商品住宅銷售均價(jià)走勢(shì)，房價(jià)走勢(shì)有幾個(gè)很明顯的高點(diǎn)。
2000年房價(jià)出現(xiàn)一小波上漲，2004年同比暴漲18.7%，2007年A股牛市之時(shí)又同比上漲16.9%，2008年金融危機(jī)之時(shí)同比下降1.9%，2009年大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策之下同比上漲22.4%，創(chuàng)歷史新高。之后，雖然2010年4月加大調(diào)控，但可惜房價(jià)是穩(wěn)扎穩(wěn)打。
這是全國的平均數(shù)據(jù)，14年中房價(jià)上漲200%，但在實(shí)際生活中，遠(yuǎn)不止2倍。而一線城市中，更是遠(yuǎn)高于平均漲幅。
那什么樣的統(tǒng)計(jì)會(huì)靠譜些？很多人覺得應(yīng)該是二手房。
但即使是國內(nèi)的二手房指數(shù)，也面臨類似的問題。因?yàn)楦鶕?jù)中指院的網(wǎng)站，二手房指數(shù)的樣本選取，是基于“當(dāng)?shù)刂饕菂^(qū)成交較為活躍的代表性樓盤”。隨著新開工項(xiàng)目和城市人口居住地越來越向周邊推進(jìn)的趨勢(shì)，二手房指數(shù)的樣本選取偏差越來越大，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性也越來越差，由此引發(fā)的政策誤導(dǎo)性越來越強(qiáng)。
那我們直接來看二手房價(jià)格吧。就以上海為例。
1999年到2012年間上海房屋銷售均價(jià)從3102元/平方米上漲到13870元/平方米，上漲了3.47倍。數(shù)據(jù)不對(duì)??？別急，這是全上海的平均房價(jià)，包括了廣大郊區(qū)。
所以，最能反映上海市區(qū)房價(jià)走勢(shì)的應(yīng)該是中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的二手房成交均價(jià)（不含郊區(qū)），數(shù)據(jù)顯示，從2005年1月到2014年2月，上海市區(qū)房價(jià)從1.33萬元/平方米上漲到3.82萬元/平方米，9年上漲1.87倍。
所以2008年——2009年在上海買房的朋友們幸福感是很強(qiáng)的，即便房價(jià)暴跌50%，依然超過當(dāng)初的買入價(jià)。不過，從2009年起陡峭向上的房價(jià)走勢(shì)，是否在股票市場(chǎng)上見到很多呢？
最后我們來看一個(gè)房價(jià)的最經(jīng)典案例，這可是中國的商品房始祖。
中國第一個(gè)商品房小區(qū)是廣州東湖新村，1979年10月廣州秋交會(huì)閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進(jìn)香港寶江發(fā)展有限公司投資3600萬港元(當(dāng)時(shí)折算1080萬元人民幣)興建60000平方米住宅樓。
1981年建成后，對(duì)香港售價(jià)為2500——2600港元/平方米，對(duì)內(nèi)售價(jià)700元/平方米。(注：當(dāng)時(shí)匯率人民幣約兌3港元)
1998年，廣州市實(shí)行房改政策，部分屬于單位福利分房的住戶可以800——1000元/平方米買回房子。東華物業(yè)管理公司則以人民幣2800元/平方米的價(jià)格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。
8年之后，東湖新村的房價(jià)開始進(jìn)入上漲的快車道。2006年，東湖新村二手房的成交價(jià)漲到4000元/平方米，2008年二手房漲到9000元/平方米，2009年二手房價(jià)漲到10000元/平方米，2013年二手房價(jià)則在短短的4年間漲到22000元/平方米。
也就是說，從1981年——1998年17年間，房價(jià)漲了3倍，1998年——2009年11年之間，房價(jià)再次漲了2.5倍多，而從2009年——2013年這4年中，實(shí)現(xiàn)了驚人的一躍，再次翻倍。一條近乎45°的房價(jià)曲線，堪稱完美。
